恒大的三步“波峰”計劃：先增長、后維穩(wěn)、終下降
來源：濰坊新聞網(wǎng) 發(fā)布時間：2020-04-01 10:14:23
????????據(jù)中國恒大（HK.3333）3月31日發(fā)布的2019年度業(yè)績報告，2019年恒大集團實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增加4.2個百分點；凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現(xiàn)金余額2287.7億元，同比增長12%。
許家印宣布恒大全面實施新戰(zhàn)略
????????2019年，并不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的豐年，但在恒大的年報數(shù)據(jù)中，仍然可見可喜的銷售額增長。與此同時，恒大也給出了新年的新戰(zhàn)略目標(biāo)。許家印在當(dāng)天業(yè)績發(fā)布會上宣布，恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。
????????根據(jù)恒大的敘述，我們可以將其形容為一個分三步走的“波峰”計劃——先增長、后維穩(wěn)、終下降。那么這三步“波峰”計劃中的每一步，恒大的目的分別是什么？恒大又要用什么樣的方式來做到呢？
????????先增長：業(yè)績持續(xù)高增長
????????業(yè)績的增長，不出意外的成為了恒大目標(biāo)中的第一步。
????????在“房住不炒”的大方向把控下，中國樓市在2019年已經(jīng)逐步趨于冷靜。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年全年我國國內(nèi)商品房銷售額15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點。但在此大背景下，恒大仍實現(xiàn)了全年實現(xiàn)合約銷售額6011億、核心利潤408.2億的好成績。
????????但恒大仍對自己提出了更高的要求。許家印表示，恒大要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。
????????就恒大目前的土儲量而言，這個目標(biāo)是有望實現(xiàn)的。年報顯示，截至目前，恒大擁有2.93億平米土地儲備，今年總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億。
????????而且，恒大今年新開啟的“網(wǎng)上售樓”模式，已經(jīng)在一季度實現(xiàn)了業(yè)績的“開門紅”：銷售額1465億大增23%，銷售回款1133億大增55%，行業(yè)排名第一，既刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄，更充分展現(xiàn)恒大實施新戰(zhàn)略的巨大成效。
????????后維穩(wěn)：規(guī)模合理控制
????????所謂“維穩(wěn)”，最主要的就是對集團的規(guī)模進行一定程度的把控。這是立足于業(yè)績良好增長的基礎(chǔ)上的。
????????許家印在現(xiàn)場表示，在地產(chǎn)主業(yè)方面，在現(xiàn)有土地儲備的前提下，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；在多元產(chǎn)業(yè)方面，也要收緊投資，5年內(nèi)不再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。
????????拿地資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要和最巨大的資金出口。此番恒大對納儲節(jié)奏加以放緩，以更加審慎的態(tài)度進行投資，集團的規(guī)模就能得到合理的控制，會更有利于集團長期的健康穩(wěn)定發(fā)展。
????????終下降：降低負(fù)債率
????????降低負(fù)債率，這一步可以說是恒大本次提出的整個計劃中，相對而言比較高階的步驟，也是整個“波峰”計劃的升華。
????????一直以來，負(fù)債就像是高懸在房企頭上的一把達摩克利斯之劍。玩好了，就能成就房企在高杠桿模式下的快速擴張；可一旦玩砸了，就會直接導(dǎo)致房企在這個暗流湍急的樓市大潮中被淘汰。
????????恒大也一直面臨著高負(fù)債率的問題。據(jù)本次年報數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，恒大資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，同比增加4.2個百分點；凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個百分點。
????????據(jù)恒大最新發(fā)布的規(guī)劃，接下來恒大將做到有息負(fù)債每年平均下降1500億，到2022年要把總負(fù)債降到4000億以下。
????????許家印在現(xiàn)場算了筆賬，“假設(shè)今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億銷售回款。同時，恒大今年減少3000萬平土儲，等于減少600億支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)?！?/p>
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恒大一季度銷售及回款對照圖
????????總體來說，強勁的銷售能力、充足的土地儲備以及前衛(wèi)的發(fā)展思維，這些都是恒大在完成這三步“波峰”計劃的有力武器。在接下來的時間里，只要恒大能善用這些自有的“武器”，在變幻的樓市中及時機動地調(diào)整策略，并繼續(xù)發(fā)揮像一季度進軍互聯(lián)網(wǎng)售樓方式時的那種勇敢和有創(chuàng)造力的精神，許家印所提出的“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”三大目標(biāo)將很有希望實現(xiàn)。
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