破解失管老舊小區(qū)難題的祿長街樣本
來源：北京日報 發(fā)布時間：2020-09-22 10:01:14
????????從接管物業(yè)、提供服務到完成確權、實現(xiàn)收費，整整一年時間，猶如爬陡坡一般，祿長街頭條19號院這個近40年房齡的老小區(qū)終于邁出專業(yè)化物業(yè)管理的第一步。
????????老舊小區(qū)不僅要改得好，更要管得好，這是《北京市物業(yè)管理條例》的重要內容。失管多年的老舊小區(qū)，如何建立起物業(yè)管理長效機制？祿長街頭條19號院的探索，為本市老舊小區(qū)精細化治理提供了寶貴經驗。
????????管理權移交
????????小院結束“九龍治水”
????????路面平坦整潔、車輛停放有序、樓前郁郁蔥蔥，走進西城區(qū)祿長街頭條19號院，第一次到訪的人很難想象，這里曾是違建橫行、環(huán)境臟亂的“老大難”小區(qū)。
????????“這是上世紀80年代蓋的老小區(qū)，11棟樓分屬三家產權單位，一家產權單位用一個物業(yè)公司，‘九龍治水’，最后互相扯皮誰也不作為?！钡撻L街社區(qū)居委會書記閻晨介紹?！凹壹叶佳b個地鎖，小汽車亂停，下水道堵了都沒人管。”院里的老住戶石秀英說，年輕時樓里樓外的事兒還可以找單位解決，現(xiàn)在職工們老了，企業(yè)早沒了，小區(qū)真成了“三不管”。
????????2016年到2019年，通過老樓改造工程，祿長街頭條19號院的硬件設施得到持續(xù)改善?！皹鞘歉暮昧?，怎么讓它不再走失管的老路？專業(yè)的事還得由專業(yè)的人來干?！遍惓空f。2019年6月，天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點范圍，在多方協(xié)調下，3家產權單位同意將小院的物業(yè)管理權統(tǒng)一交給一家——首開天岳恒公司，“九龍治水”的歷史遺留問題終于化解。
????????挨家走訪
????????收費方案反復協(xié)商調整
????????“產權單位同意了，小區(qū)居民也得同意，不然你這主體身份可不合規(guī)?！笔组_天岳恒公司項目負責人楊進回憶，物業(yè)管理權整合后，社區(qū)相關負責人給他提了個醒。2019年11月到12月，由社區(qū)人員和物業(yè)人員組成的入戶小組挨家走訪，征求636戶居民同意。從沒人管到有人管，居民都挺歡迎，可一提到要收物業(yè)費，意見就來了。
????????“這么多年沒交過錢，咱這院也有人打掃衛(wèi)生。憑什么要給你交錢？”“你說能提供入戶維修，那是無償的么？交錢可不干?！睏钸M說，敲開住戶的家門，聽到最多的就是這兩句話。入戶小組一遍遍解釋溝通，最多的一家入戶了5次。反復溝通中，他們發(fā)現(xiàn)，祿長街頭條19號院老年居民多，老人對入戶維修收不收費很在意，“從免費3次、免費5次，到積分換免費，開了三次會后我們決定，所有入戶都不收維修費，材料由居民自己購買。”
????????物業(yè)費標準的確定，也曾出現(xiàn)過波折。閻晨說，通過第三方機構的初步評估，物業(yè)費為每月1.21元/平方米，居民們說太貴了。街道和社區(qū)多次居中協(xié)商后，最終將物業(yè)費定在每月0.81元/平方米。“想要實現(xiàn)從0到1，就得平衡好居民和企業(yè)的利益，爭取最大公約數。”
????????2020年1月1日，經過“雙過半”居民同意，即專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數，首開天岳恒公司進駐祿長街頭條19號院。第一次，這個房齡近40年的老舊小區(qū)有了專業(yè)的物業(yè)“管家”。
????????居民“品嘗”4個多月的物業(yè)服務后，今年4月28日，小院中的5棟央產房先行啟動物業(yè)費收繳工作，其余6棟樓，從本月啟動了物業(yè)費收繳工作。
????????解歷史難題
????????確權收費只是第一步
????????房屋破敗、雜草叢生、亂停亂放……失管老舊小區(qū)是北京社區(qū)治理工作中的短板。新實施的《北京市物業(yè)管理條例》提出，老舊小區(qū)要建立物業(yè)管理長效機制，并明確公房的購房人也是業(yè)主，也得履行配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理等義務。
????????眼下，不少老舊小區(qū)開始探索建立物業(yè)管理長效機制。祿長街頭條19號院，算是推進比較順利的一個。50%、60%、71%，看著19號院平穩(wěn)增長的物業(yè)費收繳率，楊進松了口氣：“這說明居民對咱信任，咱還得好好干?！?/p>
????????然而，更多老舊小區(qū)仍處于爭取共識的階段。有的小區(qū)卡在了同意引入物業(yè)的第一關；有的小區(qū)業(yè)主雖然同意引入物業(yè)，可物業(yè)費價格談判卻僵持不下。
????????記者了解到，北京2700多個老舊小區(qū)主要分為三大類：市級直管公房、市屬企業(yè)非經營性資產、在京央企的“三供一業(yè)”，即供水、供電、供熱和物業(yè)管理。三大類都是帶有深深歷史烙印的職工住宅。第一個烙印是職工當初以承租人身份入住，只需交納3.05元/月/平方米的租金，物業(yè)服務由產權單位負責，并沒有交納物業(yè)費的歷史。第二個烙印就是單位出資建房并“包辦”物業(yè)，隨著產權單位滅失，部分老舊小區(qū)淪為失管小區(qū)。
????????“失管老舊小區(qū)要想真正建立起物業(yè)管理長效機制，必須要突破產權分散、業(yè)主無付費意識兩道坎，并就物業(yè)服務方案努力與居民取得共識。”一位物業(yè)專家分析，確權收費只是建立長效機制的第一步，只有物業(yè)持續(xù)提供質價對等的服務，才能讓老舊小區(qū)真正走向“管得好”。(趙瑩瑩)
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