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　　當(dāng)你居住的小區(qū)內(nèi)電梯設(shè)有廣告欄、非私人專有的停車場(chǎng)對(duì)外計(jì)費(fèi)、公共區(qū)域增加了快遞收寄裝置,你是否想過(guò)這些產(chǎn)生的收益歸誰(shuí)所有呢?小區(qū)公共收益是很多市民關(guān)注的問(wèn)題,近日記者進(jìn)行了采訪。

　　□濰報(bào)全媒體記者李楠

　　市民疑問(wèn)公共空間成便利店

　　近日,家住奎文區(qū)北宮東街與鳶飛路交叉口一小區(qū)的謝先生發(fā)現(xiàn),在小區(qū)一期和二期之間的空地上多了個(gè)“物業(yè)便民蔬果點(diǎn)”,里面銷售一些蔬菜、瓜果等。

　　謝先生表示,這個(gè)便利店生意還挺好。下班后,不少市民會(huì)從這里順便買點(diǎn)東西回家,高峰時(shí)候還要排隊(duì)。但他也有疑惑,之前他經(jīng)常帶著孩子來(lái)這塊空地玩耍,如果這塊空地規(guī)劃是用作公共空間的話,現(xiàn)在被物業(yè)臨時(shí)拿來(lái)盈利,所得是不是屬于公共收益呢?

　　有這個(gè)疑問(wèn)的市民不在少數(shù),家住奎文區(qū)健康東街與四平路交叉口一小區(qū)的魏先生表示,他們小區(qū)電梯內(nèi)有很多廣告,按理電梯是公共空間,這部分廣告收益也是業(yè)主所有,但他從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這筆錢。

　　律師解析

　　小區(qū)內(nèi)哪些部分屬于業(yè)主共有

　　山東王楊律師事務(wù)所律師王建華表示,民法典第二百七十四、二百七十五條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確規(guī)定,屬于業(yè)主共有的部分包括:(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；(4)物業(yè)服務(wù)用房；(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位；(6)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(7)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

　　王建華表示,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),小區(qū)公共收益主要包括:公共場(chǎng)地停車費(fèi)；樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費(fèi)；公共場(chǎng)地?cái)[攤、自制售水機(jī)、快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；通信基站等設(shè)備占地費(fèi)；物業(yè)用房、經(jīng)營(yíng)用房租金收入等。

　　共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)該如何分配

　　民法典第二百七十一條延續(xù)物權(quán)法第七十條的規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。

　　盡管小區(qū)共有部分的所有權(quán)與管理權(quán)屬于全體業(yè)主,但當(dāng)前多數(shù)小區(qū)共有部分的管理是交由物業(yè)公司負(fù)責(zé),日常生活中常遇到就小區(qū)共有部分的收益歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況。民法典二百八十二條新增了關(guān)于共有部分收入歸屬的規(guī)定,“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有”。也就是說(shuō),小區(qū)共有部分的收益扣除合理成本后,應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主。

　　公共收益具體怎么支配,需小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),由全體業(yè)主投票決定。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；邀請(qǐng)第三方對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益進(jìn)行審核所需費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的用途等。

　　業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,其當(dāng)然享有共有部分收益的知情權(quán)。根據(jù)民法典第九百四十三條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

　　提醒購(gòu)房合同藏“霸王條款”

　　很多業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同時(shí),會(huì)發(fā)現(xiàn)合同中有類似“本項(xiàng)目物業(yè)建筑體之外墻面、屋面、建筑體內(nèi)部的共有部分所設(shè)廣告位的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)歸出賣人享有”這樣的格式條款。王建華表示,由于購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同過(guò)程中處于談判的弱勢(shì)地位,為了順利購(gòu)買房屋,亦會(huì)與出賣人簽訂對(duì)方提供的格式合同文本。

　　根據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定,采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù),致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,對(duì)方可以主張?jiān)摋l款無(wú)效。

　　此外,業(yè)主既然享有權(quán)利,也需承擔(dān)義務(wù)。民法典物權(quán)編第二百八十六條規(guī)定:業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。