規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程厘清責(zé)任
來源：濰坊晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2021-07-12 09:36:37
7月7日,為規(guī)范全市新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)行為,減少住宅小區(qū)前期開發(fā)遺留問題,我市出臺(tái)了《濰坊市新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡稱《細(xì)則》)?！都?xì)則》共34條,厘清了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任義務(wù),規(guī)范了物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程?！都?xì)則》自2021年8月1日開始施行,有效期至2026年7月31日。
物業(yè)交付使用15日前,應(yīng)當(dāng)完成承接查驗(yàn)工作
為規(guī)范新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)行為,明確建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人的責(zé)任義務(wù),維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,我市出臺(tái)《細(xì)則》。其中所稱新建商品住房物業(yè)承接查驗(yàn)(以下簡稱物業(yè)承接查驗(yàn)),是指承接新建商品住房物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。
要求建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定,向物業(yè)服務(wù)人移交資料完整、質(zhì)量合格、功能完備的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成承接查驗(yàn)工作。
《細(xì)則》還明確規(guī)定,在現(xiàn)場查驗(yàn)20日前,建設(shè)單位應(yīng)該備齊相關(guān)資料清單,并明確了現(xiàn)場查驗(yàn)需要具體查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容和可以使用的相關(guān)查驗(yàn)方法?，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、問題解決情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合房屋買賣合同約定或者有關(guān)規(guī)定的情形,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決,并交由現(xiàn)場查驗(yàn)組復(fù)驗(yàn)。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人參加現(xiàn)場查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
物業(yè)承接查驗(yàn)備案后10日內(nèi),需書面告知業(yè)主
現(xiàn)場查驗(yàn)完成后,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后,當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù),導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《細(xì)則》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后,建設(shè)單位應(yīng)該移交提供的相關(guān)資料,雙方需要簽訂書面交接記錄。同時(shí),需要將要求的相關(guān)資料,向轄區(qū)街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提供備份。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)備案后10日內(nèi)書面告知業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示下列事項(xiàng):物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備清單,是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和技術(shù)規(guī)范；物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬；物業(yè)服務(wù)用房位置、面積、登記和交接情況；承接查驗(yàn)備案證明；建設(shè)單位售后服務(wù)機(jī)構(gòu)地址及電話；其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行解釋和說明；業(yè)主有權(quán)對承接查驗(yàn)有關(guān)檔案進(jìn)行查詢,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立紙質(zhì)和電子檔案并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)人的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)委會(huì)或向新的物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)承接查驗(yàn)紙質(zhì)和電子檔案。
分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目,可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí),辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
若建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人惡意串通,共同賠償
《細(xì)則》明確規(guī)定,新建住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,自物業(yè)移交之日起,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù),承擔(dān)因服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人惡意串通、弄虛作假,在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的,雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。對于物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng),業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。項(xiàng)目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及時(shí)處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人承接查驗(yàn)行為的投訴。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未按《細(xì)則》要求履行承接查驗(yàn)義務(wù)的,由項(xiàng)目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的,由項(xiàng)目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的,作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案,并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定予以處罰。物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議,可以申請項(xiàng)目所在地縣市區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,或通過司法途徑解決。
從源頭厘清責(zé)任保障業(yè)主合法權(quán)益
《細(xì)則》的出臺(tái),真正從源頭上厘清了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人的責(zé)任。據(jù)了解,之前國家也有相關(guān)規(guī)定,要求建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)人移交新建商品住房時(shí),需對共有部位、公共設(shè)施進(jìn)行相關(guān)查驗(yàn),但之前我市沒有相關(guān)細(xì)則且執(zhí)行不嚴(yán),導(dǎo)致后期容易出現(xiàn)扯皮推諉問題,影響廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
舉例來說,以前不少物業(yè)服務(wù)人為了盡量擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍,在交接時(shí)對一些物業(yè)共用部位和共用設(shè)施核查不嚴(yán),甚至接受了不少“次品＂,結(jié)果在交房以后出現(xiàn)了一些問題。業(yè)主們遇到問題時(shí),物業(yè)無法有效處理,開發(fā)商推脫責(zé)任,業(yè)主甚至不知道該找物業(yè)還是開發(fā)商。
《細(xì)則》出臺(tái)后,物業(yè)在進(jìn)行承接查驗(yàn)時(shí),需要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、外觀質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)。如果在查驗(yàn)過程中,物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)存在問題,可以要求建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行整改,待整改結(jié)束后再辦理書面交接。這樣,假如在交房后,如果因?yàn)榻ㄔO(shè)單位沒有按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定,及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題,或因未及時(shí)履行保修責(zé)任,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。假如物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任,業(yè)主只需要查看物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,就能明確出現(xiàn)問題是哪一方的責(zé)任,可以避免建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人互相推諉扯皮,影響業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。
同時(shí),要求建設(shè)單位公布售后服務(wù)機(jī)構(gòu)和電話,在保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題,業(yè)主可直接找售后服務(wù)機(jī)構(gòu)。涉及水電氣暖等專營單位問題,可向街道反映,通過聯(lián)席會(huì)議來解決。
責(zé)任編輯：聶臻臻
