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　　　　按物業(yè)類(lèi)型主要市場(chǎng)在全球大宗物業(yè)交易中的占比　世邦魏理仕　攝
　 魏理仕2021年投資者意向調(diào)查顯示，47%的受訪者選擇工業(yè)物流為其最青睞的主流資產(chǎn)類(lèi)別，排名第一；而在另類(lèi)資產(chǎn)中，數(shù)據(jù)中心以57%的關(guān)注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過(guò)340億元，創(chuàng)歷史新高。

　　中國(guó)“十四五”規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)將推動(dòng)相關(guān)地產(chǎn)需求的快速增長(zhǎng)。

　　以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)之一的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例，今年上半年醫(yī)藥制造業(yè)工業(yè)增加值增速達(dá)到29.6%。與此同時(shí)，生物醫(yī)藥企業(yè)在京滬辦公樓和商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的新租面積占比達(dá)到8.2%，較疫情前4%-5%的水平大幅提升。

　　而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資最為成熟的物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，世邦魏理仕在今年發(fā)布的《全球電商展望》專(zhuān)題報(bào)告中預(yù)測(cè)，每新增10億美元的電商銷(xiāo)售額將創(chuàng)造100萬(wàn)平方英尺(92903平方米)的倉(cāng)儲(chǔ)需求。中國(guó)擁有最大的電商市場(chǎng)規(guī)模，2020年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)到97950億元。若以較為保守的10%年增速測(cè)算，則理論上未來(lái)5年國(guó)內(nèi)電商銷(xiāo)售的增長(zhǎng)需要吸納的倉(cāng)儲(chǔ)面積將超過(guò)8000萬(wàn)平方米。

　　公募REITs在今年6月啟航，金融創(chuàng)新也激活了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易的流動(dòng)性。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資和退出通道，增加了市場(chǎng)透明度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的交易流動(dòng)性因此將得到進(jìn)一步提升。

　　疫情暴發(fā)以來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，在大宗交易金額中的占比目前已經(jīng)達(dá)到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)潛力。從全球資本配置的角度也能得出相近的結(jié)論。根據(jù)RCA的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今中國(guó)的物流地產(chǎn)交易額僅占全球4%；該比例也低于中國(guó)辦公樓和零售物業(yè)在全球大宗交易額的占比。

　　而在資產(chǎn)價(jià)格方面，截至今年二季度，全球工業(yè)物流地產(chǎn)的平均租金回報(bào)率已降至3.96%，甚至比甲級(jí)辦公樓低8個(gè)基點(diǎn)；相比之下，中國(guó)一線(xiàn)城市的物業(yè)設(shè)施回報(bào)率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業(yè)50-100個(gè)基點(diǎn)?？梢?jiàn)，從全球資產(chǎn)組合配置的角度看，中國(guó)的優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施是極具吸引力的投資標(biāo)的。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“2021年第三季度，盡管受到小規(guī)模疫情暴發(fā)和臺(tái)風(fēng)汛期等因素的影響，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求依然加速反彈。”他指出，寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流這三大物業(yè)類(lèi)型今年前三季度累計(jì)需求均已突破上一輪市場(chǎng)周期的同期高點(diǎn)。各種跡象表明，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長(zhǎng)和疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)演化的疊加正在共同開(kāi)啟市場(chǎng)的投資窗口，而政府持續(xù)去杠桿的努力將使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上更加平衡和可持續(xù)的長(zhǎng)期發(fā)展道路。(完)