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　　冬月已至，又臨歲尾。2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏。

　　上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額表現(xiàn)均十分活躍，房價(jià)在一些城市穩(wěn)步抬升。轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在年中，“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策作用逐步登臺(tái)，特別是個(gè)別大房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)作為“導(dǎo)火索”后，下半年市場(chǎng)明顯降溫。隨著市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。

　　日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和今后發(fā)展的著力點(diǎn)。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問題較為突出，房地產(chǎn)銷售、投資、土地出讓均出現(xiàn)放緩跡象，部分城市出現(xiàn)了房價(jià)下跌和購房觀望情緒。特別是對(duì)于產(chǎn)業(yè)依賴較高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦過度放緩，可能觸發(fā)更為復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈條。

　　房地產(chǎn)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

　　房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展該如何實(shí)現(xiàn)？穩(wěn)定預(yù)期是重要前提。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。受個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力大等影響，許多人不看好行業(yè)未來發(fā)展。事實(shí)上，盡管當(dāng)前個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的債務(wù)問題，但其仍屬個(gè)案，原因是企業(yè)自身經(jīng)營不善，其影響不必過分夸大，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，個(gè)別企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)影響中長期房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常融資功能。

　　與此同時(shí)，購房者的合理住房需求正在得到滿足。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，將支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求。12月13日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。個(gè)人住房貸款余額近期增加，有利于更好滿足首套和改善型住房的按揭需求。

　　在穩(wěn)定預(yù)期的基礎(chǔ)上，供需堵點(diǎn)有望突破，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)可期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫容易向其他環(huán)節(jié)傳導(dǎo)，當(dāng)二手房交易量降低，賣舊買新的購房者減少，新房市場(chǎng)就可能乏人問津，而新房市場(chǎng)的銷售直接影響企業(yè)回款，一旦資金不足，將降低企業(yè)拿地積極性，進(jìn)而將降溫傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)?？梢?，一個(gè)環(huán)節(jié)停滯，容易讓整個(gè)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)不動(dòng)”。房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應(yīng)著力控制房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，避免局部風(fēng)險(xiǎn)向整個(gè)系統(tǒng)傳遞。同時(shí)，需要暢通“融資、拿地、銷售、貸款、回款”等鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)。房企融資及購房者信貸環(huán)境的改善，有助于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要企業(yè)不斷探索新的發(fā)展模式。過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼；我國總體上將逐步從大拆大建的增量開發(fā)，向存量改造過渡；住房供給角度，從過去重購買、輕租賃，向租購并舉轉(zhuǎn)變等。這些都決定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)轉(zhuǎn)變，探索新的發(fā)展模式。

　　在推進(jìn)解決居住問題的過程中，住房租賃將發(fā)揮越來越重要的作用。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)。專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)是提升租賃市場(chǎng)專業(yè)服務(wù)的重要載體。租賃行業(yè)成本高、盈利空間窄等因素導(dǎo)致企業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展受阻。有數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市住房租賃機(jī)構(gòu)化率還不足15%。因此，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，應(yīng)加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。

　　實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，住房保障不能缺位。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。我國住房保障體系已經(jīng)完成頂層設(shè)計(jì)，主體包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。其中，重在解決大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人住房困難的保障性租賃住房將成為新發(fā)展階段保障性住房工作的重中之重。

　　此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，表明底線不容突破。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，應(yīng)該以“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”“著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”為出發(fā)點(diǎn)，而不應(yīng)再抱有刺激、炒作房地產(chǎn)的心態(tài)。(本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢舒)