商品房何時以套內(nèi)使用面積交易
來源：經(jīng)濟(jì)日報 發(fā)布時間：2022-03-28 09:29:17
近些年，每到全國兩會召開之時，總有不少代表委員呼吁購買商品住宅時應(yīng)“取消公攤”的問題。今年兩會期間，“取消公攤”再登熱搜。
目前，我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積，一般說來，建筑面積和實(shí)際使用面積之差就是所謂的“公攤”?，F(xiàn)實(shí)情況中，“公攤太大，得房率低，不清楚公攤面積的構(gòu)成”讓購房者感到糾結(jié)；公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)，管理混亂，也可能讓購房者利益受損。讓公攤面積更透明，以套內(nèi)使用面積交易等呼聲日益增高。
其實(shí)，商品住宅的入戶廳、電梯、樓梯間等勢必會占去一定空間，形成公攤，一些高層帶電梯的住宅公攤在20%-30%已是司空見慣。公攤面積不是越小越好，如果這些公共空間縮水，居住品質(zhì)也可能隨之降低。公攤面積大小，應(yīng)該由開發(fā)商依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)廣大居民的實(shí)際居住需求以及目標(biāo)客群的定位確定。
購房者之所以對“公攤面積”積怨已久，主要不在于公攤面積的大小，而在于公攤面積不透明。盡管開發(fā)商在出售房屋時，應(yīng)該按照相關(guān)要求分別標(biāo)注建筑面積和實(shí)際使用面積，但購房者按照建筑面積購房，為公攤付費(fèi)，由于缺乏專業(yè)知識和公攤面積計(jì)算的復(fù)雜性，很少有人能算清楚開發(fā)商告知的公攤面積是否準(zhǔn)確，只能開發(fā)商說是多少就是多少。個別開發(fā)商將本不該計(jì)入公攤面積的人防工程地下室、保安室、管理用房等面積也計(jì)入公攤面積。于是，為公攤付的這部分購房款成了一筆糊涂賬。如果公攤面積不實(shí)，不僅可能多付了購房款，未來的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)也都將隨之多支付。應(yīng)該說，當(dāng)前公攤面積的計(jì)算因?yàn)椴煌该鞫狈帕?，信息的不對稱可能讓消費(fèi)者權(quán)益受到損害。
不僅如此，與公攤面積相關(guān)的一些收費(fèi)和收益也存在爭議。比如，一些公攤面積是不供暖的，但取暖費(fèi)是按照包含公攤部分的建筑面積收?。贿€比如，物業(yè)公司服務(wù)的是公共面積，基本不進(jìn)行入戶服務(wù)，可物業(yè)費(fèi)還是按照建筑面積收取。不少購房者認(rèn)為這些都有不合理成分。此外，公攤面積的購房款和相關(guān)費(fèi)用“攤”給了業(yè)主，而在很多小區(qū)，公攤面積所產(chǎn)生的收益比如廣告費(fèi)等卻為開發(fā)商或物業(yè)所有，很多并未用于廣大小區(qū)居民。
該如何打破人們對公攤面積計(jì)算的不信任，讓大家明白付費(fèi)，放心購房？以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，亦即不再對公攤面積支付購房款和計(jì)算取暖費(fèi)等，不失為一計(jì)良策。按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法，而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。如果改為以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算，將提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度。
更為重要的是，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按建筑面積計(jì)算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易有利于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。
住宅建筑以套內(nèi)使用面積交易能夠更加公開透明，杜絕不規(guī)范，堵住漏洞。早在2019年2月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》向社會公開征求意見時，就曾將“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”寫入征求意見稿，當(dāng)時引發(fā)社會關(guān)注。這表明，監(jiān)管層高度關(guān)注以建筑面積計(jì)算和交易面臨的弊端，并極有可能將“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”作為解決路徑。
應(yīng)該看到，以建筑面積交易已經(jīng)是多年形成的習(xí)慣，轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕴變?nèi)使用面積交易很難一蹴而就，可以分步驟、分階段逐步進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)務(wù)之急是，堵住當(dāng)前公攤面積帶來的漏洞，加大監(jiān)管和審核力度，對公攤面積的設(shè)計(jì)和測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范、細(xì)化，切實(shí)保障好廣大購房者的利益。（作者：亢 舒）
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