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　　在一系列金融政策支持下，民營房企并購融資回暖。

　　接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并購融資支持企業(yè)范圍不斷擴(kuò)大，特別是支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企，有利于鼓勵(lì)企業(yè)積極參與出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。近期，監(jiān)管層持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持，房企之間資產(chǎn)的流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　多家民企獲并購融資支持

　　今年以來，在一系列金融政策支持下，金融機(jī)構(gòu)對房企的并購融資支持從央國企擴(kuò)展到民企，特別是3月以來，除了碧桂園、旭輝等頭部房企外，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)等千億房企也頻頻獲得并購融資支持。

　　4月21日，新希望地產(chǎn)與興業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略專項(xiàng)合作協(xié)議，根據(jù)合作協(xié)議，新希望地產(chǎn)將獲得興業(yè)銀行成都分行80億元并購專項(xiàng)融資額度，專項(xiàng)用于并購業(yè)務(wù)，包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資業(yè)務(wù)品種。

　　這是繼3月24日獲得浦發(fā)銀行50億元并購融資專項(xiàng)額度后，新希望地產(chǎn)再獲金融機(jī)構(gòu)支持。并購融資開閘以來，新希望地產(chǎn)已連獲浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行共計(jì)130億元并購融資額度。

　　值得注意的是，在民營房企中，美的置業(yè)獲得并購融資支持的次數(shù)最多，僅3月就分別與招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得共計(jì)390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款。

　　而作為房企老大的碧桂園，3月共獲得2家機(jī)構(gòu)并購融資支持，分別是招商銀行的150億融資額度和農(nóng)業(yè)銀行的200億融資額度，總計(jì)350億元。

　　證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，有碧桂園、旭輝、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)等6家民營房企獲得金融機(jī)構(gòu)的并購融資額度合計(jì)超過千億元。

　　對于美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)獲得多家機(jī)構(gòu)支持的原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，中指研究院監(jiān)測顯示，2021年美的置業(yè)銷售額1371.4億元，同比增長8.7%；新希望銷售額1059億元，同比增長2.65%，均為千億陣營財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)民營房企。

　　“現(xiàn)在并購融資支持企業(yè)的范圍在擴(kuò)大，已經(jīng)從前期的主要是央國企，擴(kuò)展到規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)就是典型代表。”劉水對證券時(shí)報(bào)記者表示，未來，獲得并購融資支持的對象還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，將會(huì)支持經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企。

　　劉水進(jìn)一步分析原因稱，一方面是，規(guī)模較大的優(yōu)質(zhì)民營房企，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營能力也比較強(qiáng)，給予融資支持可以幫助收并購風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是，經(jīng)營穩(wěn)健的區(qū)域龍頭民營房企，這些企業(yè)長期深耕本地市場，對所在區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)、銷售均有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對于本地出險(xiǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解有著更強(qiáng)的操作能力。支持區(qū)域民營房企的并購融資，有利于鼓勵(lì)企業(yè)積極參與出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目收并購，助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　未來資產(chǎn)買賣或更頻繁

　　證券時(shí)報(bào)記者了解到，碧桂園、美的置業(yè)等房企收并購動(dòng)作較為頻繁。

　　碧桂園常務(wù)副總裁程光煜3月30日在2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，自去年四季度開始，碧桂園跟十多個(gè)合作方就80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已經(jīng)對其中約35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購安排，還有約30個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)基本談妥，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的安排。

　　程光煜還表示，過往的一段時(shí)間，更多是跟原來有合作的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的收并購安排，真正新增的項(xiàng)目很少。“目前銀行和AMC公司也有一些好的收并購標(biāo)的，也在進(jìn)行一些接洽，會(huì)做比較細(xì)致的盡調(diào)安排，對其中資產(chǎn)包或者資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)進(jìn)行洽談。”他說，收并購肯定是今年一個(gè)比較重要的獲取土地的手段，也是碧桂園擅長的手段，未來一段時(shí)間會(huì)加大這方面的部署。

　　美的置業(yè)也與正榮、雅居樂、金科、花樣年等進(jìn)行了收并購交易。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂3月28日在2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，去年第四季度以來，美的置業(yè)已收購了13個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)。收購對象主要為合作項(xiàng)目，如長沙美的正榮濱河苑項(xiàng)目、武漢美的雅居樂云筑、重慶美的金科郡、佛山美的花樣年云璟等。

　　克而瑞資管（CAIC）數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產(chǎn)的趨勢，出售方企業(yè)類型中，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。

　　值得注意的是，去年4季度以來，房企收并購項(xiàng)目主要是原來有合作的項(xiàng)目，涉及核心資產(chǎn)的較少，更多房企仍存觀望情緒。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是因?yàn)樵诋?dāng)前市場整體環(huán)境下，資產(chǎn)溢價(jià)較低，甚至面臨大幅降價(jià)出售，難以匹配其相應(yīng)價(jià)值。

　　不過，丁祖昱指出，目前已經(jīng)逐漸出現(xiàn)部分核心資產(chǎn)成交，典型交易如世茂集團(tuán)出售上海外灘的茂悅酒店。1月28日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，與上海地產(chǎn)集團(tuán)簽訂出售協(xié)議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價(jià)為人民幣45億元。預(yù)期將會(huì)變現(xiàn)出售收益約人民幣30.1億元。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段，房企間的項(xiàng)目并購得到金融監(jiān)管部門的大力支持。

　　去年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　今年3月16日，國務(wù)院金融委召開專題會(huì)議，對于房地產(chǎn)企業(yè)，提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日，銀保監(jiān)會(huì)表示，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。證監(jiān)會(huì)也表示，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，明確提出“商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。”

　　4月19日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，提出“要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。”

　　丁祖昱認(rèn)為，監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關(guān)的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，未來或?qū)⒂懈嗟钠髽I(yè)獲得并購融資支持，房企之間資產(chǎn)的流動(dòng)性會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，對于優(yōu)質(zhì)房企而言是一個(gè)好機(jī)會(huì)。