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多地“保交樓”政策舉措落地:購(gòu)房人稱放心 從業(yè)者盼“擴(kuò)圍”

來源:證券日?qǐng)?bào)   發(fā)布時(shí)間:2022-08-08 10:37:09

  近期,多地多部門進(jìn)一步出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,金融機(jī)構(gòu)也積極響應(yīng)并主動(dòng)擔(dān)當(dāng)。一方面,對(duì)于存量部分,監(jiān)管部門和各地政府及時(shí)分解執(zhí)行穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)要求,金融資產(chǎn)管理公司(AMC)也紛紛行動(dòng),提速為房企紓困;另一方面,對(duì)于增量部分,多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。

  目前,多地“保交樓”政策舉措落地有聲,購(gòu)房者直呼“很放心”;三四線城市的從業(yè)者則期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。

  接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家表示,AMC紛紛紓困房企,說明各類扶持工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段,隨著中央層面對(duì)“保交樓”作出明確指示,預(yù)計(jì)相關(guān)AMC和出險(xiǎn)企業(yè)的合作情況會(huì)增加。同時(shí),優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要方面,預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)也會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

  AMC加速紓困房企

  近段時(shí)間,從中央到地方,都對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作作出明確指示。7月28日召開的中央政治局會(huì)議首提“保交樓”,強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生”;銀保監(jiān)會(huì)十日內(nèi)三次點(diǎn)題“保交樓”。地方層面,上海銀保監(jiān)局在召開的2022年年中工作推進(jìn)會(huì)中提到,“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”“支持上海市做好‘保交樓’工作”。

  與此同時(shí),年內(nèi)監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)政策,鼓勵(lì)A(yù)MC積極參與問題房企并購(gòu)重組、中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

  AMC紓困房企速度正在加快。8月5日,中國(guó)華融發(fā)布消息稱,近日公司與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》,并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。7月19日,河南資產(chǎn)聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金,通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。今年以來,中國(guó)華融、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等4家全國(guó)性AMC先后參與出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)行動(dòng)。

  8月7日,記者從長(zhǎng)城資產(chǎn)獲悉,今年上半年,公司通過“總總對(duì)接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式,與12家重點(diǎn)受困房企開展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選,對(duì)受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。

  “今年3月份以來,國(guó)有及地方AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的公開項(xiàng)目中,已披露合作計(jì)劃的項(xiàng)目紓困資金規(guī)模約350億元。”中金公司研究部銀行業(yè)首席分析師張帥帥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從目前已公開的紓困案例來看,AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國(guó)企)設(shè)立紓困基金或合作平臺(tái),由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動(dòng)融通優(yōu)勢(shì),由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

  上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,AMC作為專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)構(gòu),與其他金融機(jī)構(gòu)相比在風(fēng)險(xiǎn)處置化解方面更具專業(yè)性,可借助多元化手段和綜合化平臺(tái)為出險(xiǎn)企業(yè)提供有效支撐。未來,AMC在助力房企和重點(diǎn)項(xiàng)目紓困化險(xiǎn)等方面將會(huì)取得較好進(jìn)展,發(fā)揮重要作用。

  值得一提的是,鄭州市日前印發(fā)的《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》提到,房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則,由中心城市基金下設(shè)紓困專項(xiàng)基金,規(guī)模暫定100億元,采用母子基金方式運(yùn)作。

  “鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立具有導(dǎo)向作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,此類基金具有杠桿撬動(dòng)效應(yīng),同時(shí),其投入和運(yùn)作也體現(xiàn)匯集各類社會(huì)資金的導(dǎo)向,尤其是包括資管、商業(yè)銀行等資金都會(huì)進(jìn)入,客觀上增強(qiáng)解決問題的資金實(shí)力,對(duì)于三季度快速破解“爛尾樓”問題具有積極意義。

  河南省信陽市中樂百花公館3期營(yíng)銷中心李女士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,“由于多地‘保交樓’各項(xiàng)舉措出臺(tái)時(shí)間不久,還未直接傳導(dǎo)至信陽市。”她期待政策覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大,“‘保交樓’各項(xiàng)舉措能從源頭上防范‘爛尾樓’風(fēng)險(xiǎn),但當(dāng)前只有部分省會(huì)城市出臺(tái)相關(guān)舉措,希望未來政策面能覆蓋至三四線城市,給予購(gòu)房者更多信心。”

  多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

  今年年初,住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。隨后多地陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。

  中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,多地均按照《意見》落實(shí)細(xì)則,包括預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等多方面內(nèi)容。不同之處在于:一是監(jiān)管額度的核準(zhǔn)方式不同,有的地方按預(yù)售總價(jià)款的某一比例,也有地方是固定工程造價(jià)或工程造價(jià)乘以系數(shù);二是在商品房建設(shè)過程中,資金支取的工程節(jié)點(diǎn)設(shè)置方式和對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額要求不盡相同。

  為進(jìn)一步觀察監(jiān)管要求實(shí)施情況,《證券日?qǐng)?bào)》記者以購(gòu)房者身份,線上咨詢了鄭州市金水區(qū)某新開樓盤項(xiàng)目(商品房)的經(jīng)紀(jì)人。對(duì)方介紹,“項(xiàng)目計(jì)劃2024年底交房,交房時(shí)間和交房品質(zhì)都有保障。”

  當(dāng)記者表示對(duì)期房有“爛尾”顧慮時(shí),該經(jīng)紀(jì)人表示,現(xiàn)在監(jiān)管要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入,需全部存入監(jiān)管賬戶,目的就是保交房、防“爛尾”、保障購(gòu)房者權(quán)益。

  有鄭州市購(gòu)房者對(duì)記者談及政策發(fā)布后最直觀的感受,“現(xiàn)在樓盤售樓處連財(cái)務(wù)人員都沒有,全都是銀行提供的資金監(jiān)管賬戶專業(yè)POS機(jī),讓人很放心。”

  同樣的情形也發(fā)生在信陽市。李女士介紹,“自河南地區(qū)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管政策后,所有開發(fā)商辦理商品房預(yù)售證必須出具資金監(jiān)管賬戶等詳細(xì)信息。”

  在明明看來,優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管是因城施策、壓實(shí)地方政府監(jiān)管責(zé)任的重要舉措,預(yù)計(jì)后續(xù)其他地區(qū)會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,發(fā)展是解決問題最好的辦法,房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需繼續(xù)發(fā)力,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段,需繼續(xù)因城施策加大政策優(yōu)化力度,給予地方政府更大自主權(quán),降低購(gòu)房門檻、降低購(gòu)房成本,如二線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等政策,促進(jìn)合理住房需求釋放,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。(記者 昌校宇 楊 潔)

責(zé)任編輯:封曉健

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