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商品房預(yù)售制度該何去何從?

來源:新華網(wǎng)   發(fā)布時間:2022-08-18 21:51:15

  ● 商品房預(yù)售制度對推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極作用,但隨著房地產(chǎn)市場日益完善,商品房預(yù)售制度的不足逐漸凸顯。目前商品房預(yù)售制度存在的最主要問題是預(yù)售資金監(jiān)管缺位,一些地方對預(yù)售資金監(jiān)管較為松懈,可能被開發(fā)商挪用,導(dǎo)致商品房后續(xù)建設(shè)停滯

  ● 在一些人看來,預(yù)售制度已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段,比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔(dān)房屋不能交付的風(fēng)險等,呼吁取消;也有人提出,預(yù)售制度沒問題,要解決的是預(yù)售資金監(jiān)管問題

  ● 在商品房預(yù)售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實(shí)背景下,可以從四個方面進(jìn)行調(diào)整和完善:加快制定國家層面的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法;加快修訂城市商品房預(yù)售管理辦法,提高商品房預(yù)售的門檻;落實(shí)相關(guān)單位或部門的監(jiān)管職責(zé),強(qiáng)化政府在預(yù)售資金監(jiān)管中的作用;調(diào)整購房款付款模式,將現(xiàn)有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式

  還有一個月,在北京工作的張雯(化名)即將拿到自己新房子的鑰匙。為了這套房子,她等待了兩年多。“我買的是期房,雖然晚兩年交房,但與相同位置相同面積的準(zhǔn)現(xiàn)房相比,房款少了30多萬元,感覺還是挺劃算的。”她說。

  《法治日報》記者近日走訪北京市多個房地產(chǎn)中介和銷售人員得知,他們在售的樓盤絕大部分是期房,現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房只占很少一部分。

  據(jù)了解,目前,在建的、尚不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋被稱為期房。銷售期房這種方式即商品房預(yù)售制度,是我國房地產(chǎn)市場中的一項(xiàng)重要制度。

  根據(jù)法律法規(guī)要求,商品房預(yù)售需要滿足兩項(xiàng)條件:一是開發(fā)商取得“四證”,即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證;二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo),即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

  近期,社會各界對商品房預(yù)售制度進(jìn)行了熱烈探討。在一些人看來,預(yù)售制度已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段,比如對購房者單方面不公平、由購房者承擔(dān)房屋不能交付的風(fēng)險等,呼吁取消;也有人提出,預(yù)售制度沒問題,要解決的是預(yù)售資金監(jiān)管等問題。

  那么,到底應(yīng)該如何認(rèn)識商品房預(yù)售制度,如何改革完善這項(xiàng)制度?記者對此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

  期房價格相對較低

  減輕買房資金負(fù)擔(dān)

  2009年,張雯從北京一所高校畢業(yè)后進(jìn)入某事業(yè)單位工作。經(jīng)過幾年的積累,2020年年中,她決定在北京買房。經(jīng)過研究市場和實(shí)地看房,她根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件考慮購買限競商品房(限房價、競地價)。

  在比較了北京市大興區(qū)幾個限競房項(xiàng)目后,張雯選擇了交房時間最晚的樓盤。在她看來,這個樓盤最大的優(yōu)勢是總房款便宜,首付總房款的35%,貸款190萬元,貸款期限25年,每月還款11329元。

  與張雯一樣,天津市薊州區(qū)居民王海燕(化名)也選擇購買期房,但她是為了改善居住條件買的二套房。

  經(jīng)過看房,她選中一套位于薊州區(qū)西環(huán)路附近的期房,2023年9月交房。作為工薪族的她,沒有太多積蓄,只能選擇買期房,以等待時間換取房價優(yōu)惠。

  “期房比尾房和準(zhǔn)現(xiàn)房便宜,購房當(dāng)天還有優(yōu)惠。”王海燕說。最終,她以總房款93萬元的價格買到一套90多平方米的房子,首付約57萬元、貸款36萬元,貸款期限9年,每月還款大約4800元。

  在張雯和王海燕看來,商品房預(yù)售制度對于購房者而言具有一定的積極意義,因?yàn)橘徺I期房可以讓她們省下一大筆錢。至于其中可能存在的風(fēng)險,她們沒有太多的考慮。

  預(yù)售制度凸顯不足

  導(dǎo)致諸多問題出現(xiàn)

  商品房預(yù)售制度確立近30年了。

  1994年7月,城市房地產(chǎn)管理法審議通過,確立了商品房預(yù)售制度,對預(yù)售條件、監(jiān)管作出原則性規(guī)定。2007年8月、2009年8月、2019年8月,對該法進(jìn)行3次修訂?,F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法明確:商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  為了具體實(shí)施商品房預(yù)售制度,原建設(shè)部在1994年11月發(fā)布城市商品房預(yù)售管理辦法,并于2001年8月、2004年7月予以修訂。

  受訪專家一致認(rèn)為,商品房預(yù)售制度對推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極作用,但隨著房地產(chǎn)市場日益完善,商品房預(yù)售制度的不足逐漸凸顯。

  首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認(rèn)為,商品房預(yù)售制存在有合理性,在預(yù)售制下,由于支付房款與交房有一段時間距離,因此預(yù)售價格往往比買現(xiàn)房便宜,讓很多買房人用相對較低的房價買到了心儀的住房;預(yù)售制給開發(fā)商提供了低成本融資方式,也一定程度上有利于房價穩(wěn)定。

  北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人孟麗娜說,商品房預(yù)售制度解決了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足等問題,助力推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

  “但預(yù)售制度也在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻過低,對其資金、實(shí)力、技術(shù)等要求不高,加上現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法等,對預(yù)售條件、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、交易市場規(guī)范管理等方面的法律規(guī)定尚不完善,不能完全保障交易安全。”孟麗娜說。

  實(shí)踐中,出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售時的規(guī)劃設(shè)計(jì)承諾沒有完全兌現(xiàn)、購房人收房后發(fā)現(xiàn)各類房屋質(zhì)量問題以及支付全款后因抵押權(quán)人拒絕解押而無法辦證等問題。

  在從事房地產(chǎn)法律服務(wù)15年的北京德恒(蘇州)律師事務(wù)所高級合伙人孫建榮看來,商品房預(yù)售制度的目的原本是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金問題,該制度在設(shè)立早期確實(shí)推動了我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城鎮(zhèn)商品房的建設(shè),商品房預(yù)售從客觀上也可以看作開發(fā)商的一種融資方式。

  “目前來看,商品房預(yù)售制度的金融屬性越來越強(qiáng),而相應(yīng)的配套監(jiān)管措施卻并未建立起來或未得到很好的貫徹執(zhí)行,由此產(chǎn)生了諸多問題。”孫建榮說,目前商品房預(yù)售制度存在的最主要問題是預(yù)售資金監(jiān)管缺位,一些地方對預(yù)售資金監(jiān)管較為松懈,可能被開發(fā)商挪用,導(dǎo)致商品房后續(xù)建設(shè)停滯。

  中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華分析,期房買賣,一般要求業(yè)主在訂房一定期限內(nèi)交足首付并開始申請貸款支付剩余款項(xiàng),放款后即開始償付按揭貸款本息,相當(dāng)于購買期房后就要求支付全部款項(xiàng)。這接近于“集資建房”的升級版,主要是為了籌集建設(shè)資金,利用購房者個人信用為開發(fā)環(huán)節(jié)加杠桿融資,各類風(fēng)險主要由購房者負(fù)擔(dān)。

  “在當(dāng)前期房預(yù)售制度下,購房者至少面臨延期交付及爛尾風(fēng)險,即開發(fā)商為了滾動開發(fā)可能將購房資金挪作他用,而一些地方政府監(jiān)管部門的有限力量又難以實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管,導(dǎo)致延期交付及爛尾風(fēng)險增大,不利于市場的健康發(fā)展。”鄒琳華說。

  改革完善預(yù)售制度

  條件成熟推現(xiàn)售制

  一方面是積極意義,一方面是重重風(fēng)險,我國商品房預(yù)售制度該何去何從?

  有專家建議取消商品房預(yù)售制度,直接實(shí)行現(xiàn)房銷售。其理由在于:在預(yù)售制下,購房人幾乎承擔(dān)所有商品不能交付的風(fēng)險;從行業(yè)層面看,預(yù)售制助推部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張,容易引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險;從金融層面看,銀行作為按揭貸款的發(fā)放方,一旦房企因?yàn)槭袌霾▌踊蚪?jīng)營不善,將面臨較大的壞賬壓力等。

  還有專家建議,取消現(xiàn)行的預(yù)售制度,可以提高開發(fā)商的自有資金比例,降低銀行的貸款風(fēng)險;可以抑制房地產(chǎn)市場的過度投資,擠壓因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。

  有專家認(rèn)為,當(dāng)下商品房預(yù)售制導(dǎo)致一些問題出現(xiàn),主要是資金監(jiān)管出了問題。直接取消商品房預(yù)售制度并非最優(yōu)選項(xiàng),而應(yīng)該從保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā),改革完善這項(xiàng)制度。

  “預(yù)售制沒有問題,也不應(yīng)該取消,但要防患于未然,希望相關(guān)部門對延期交房的貸款情況及時出臺相應(yīng)的法規(guī)政策,如因?yàn)殚_發(fā)商原因不能按期交房,應(yīng)由開發(fā)商償還貸款,直到交房為止;如果一直未能交房,則全部貸款由開發(fā)商承擔(dān)。”趙秀池說。

  在鄒琳華看來,當(dāng)前,“房住不炒”已成為住房政策的基本出發(fā)點(diǎn)和共識,各地各部門正積極構(gòu)建完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。在新形勢下,推進(jìn)期房預(yù)售制度改革,有利于踐行“房住不炒”的方略,更有利于完善銷售制度、保護(hù)購房者合法權(quán)益,是建立完善住房市場長效機(jī)制的重要組成部分。

  他認(rèn)為,由于我國住房市場發(fā)展還不平衡,期房預(yù)售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進(jìn),不宜一刀切,有條件的城市可推進(jìn)現(xiàn)售,同時探索為房地產(chǎn)開發(fā)提供替代性融資渠道,如政府土地信用支持等。

  “對于不具備推進(jìn)現(xiàn)售的城市,仍可預(yù)售,同時推進(jìn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革,使期房預(yù)售向成熟市場的預(yù)訂式或分期付款式預(yù)售逐步趨近,更有效保護(hù)購房者權(quán)益。”鄒琳華說。

  就具體舉措而言,他建議:推動預(yù)售資金監(jiān)管由行政監(jiān)管向市場化監(jiān)管轉(zhuǎn)變,由市場化監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供監(jiān)管并負(fù)連帶責(zé)任;從保障按期收房出發(fā),進(jìn)一步提高預(yù)售門檻,包括設(shè)定交房時間上限,提高資金投入比例并明確具體投向,要求開發(fā)企業(yè)就按期交房提供可靠的第三方擔(dān)保等;改變購銷雙方的不對等地位,如降低期房交付前的付款比例,延長付款時限,提供交付前悔約退房渠道,減輕購房者風(fēng)險。

  孟麗娜則提出,在中央“房住不炒”的精神下,從維護(hù)交易公平角度出發(fā),行政主管部門應(yīng)繼續(xù)完善商品房預(yù)售制度,提高預(yù)售許可條件,加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、保險制度等,從立法上保障購房人的物權(quán)期待權(quán),充分考慮按揭貸款模式下各方權(quán)利義務(wù)的平衡;在條件成熟的情況下推行商品房現(xiàn)售制度。

  出臺資金監(jiān)管辦法

  調(diào)整購房付款模式

  孫建榮認(rèn)為,在商品房預(yù)售制度仍將繼續(xù)存在的現(xiàn)實(shí)背景下,可以從以下四個方面進(jìn)行調(diào)整和完善。

  加快制定國家層面的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。盡管2022年1月29日住建部、中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》,但該意見僅為規(guī)范性文件,雖具有一定的指導(dǎo)作用,但效力層級較低。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在保民生方面的重大影響,商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度作為《城市商品房預(yù)售管理辦法》的配套制度,仍應(yīng)該通過制定部門規(guī)章等立法形式予以明確,從而對全國各地的商品房預(yù)售資金監(jiān)管形成統(tǒng)一的上位法規(guī)制,為各地的預(yù)售資金監(jiān)管提供統(tǒng)一的參照和標(biāo)準(zhǔn),在彌補(bǔ)監(jiān)管缺位的同時,修正過度監(jiān)管,以立法形式明確監(jiān)管主體,規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管全程;明確預(yù)售資金的繳付和支出機(jī)制,實(shí)現(xiàn)??顚S?;明確開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為,并確定處罰標(biāo)準(zhǔn)和范圍。

  加快修訂城市商品房預(yù)售管理辦法,提高商品房預(yù)售的門檻。如提高投入開發(fā)建設(shè)資金在工程建設(shè)總投資中的占比(現(xiàn)為25%)或增加關(guān)于工程形象進(jìn)度的相關(guān)規(guī)定等,提高行業(yè)內(nèi)開發(fā)企業(yè)的整體質(zhì)量;可考慮設(shè)立商品房預(yù)售的履約擔(dān)保機(jī)制及預(yù)售項(xiàng)目的信息披露機(jī)制等,從而避免因信息不透明、不對稱導(dǎo)致購房人損失。

  落實(shí)相關(guān)單位或部門的監(jiān)管職責(zé),強(qiáng)化政府在預(yù)售資金監(jiān)管中的作用。明確銀行在預(yù)售資金繳付和支出環(huán)節(jié)的責(zé)任,對出現(xiàn)違規(guī)操作的銀行,可設(shè)置一定期限內(nèi)的行業(yè)禁入等處罰;協(xié)調(diào)各單位、各部門建立統(tǒng)一的交易監(jiān)管平臺,實(shí)現(xiàn)各方的信息和資源共享,使監(jiān)管主體能夠?qū)崟r掌握預(yù)售資金的繳付和支取情況,及時查處擅自抽取監(jiān)管資金等違法違規(guī)行為。

  “建議調(diào)整購房款付款模式。將現(xiàn)有模式變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式,即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后,購房款按購房合同約定的工程進(jìn)度分期支付;對于申請銀行貸款的購房人,后續(xù)按揭貸款由銀行根據(jù)購房合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放。”孫建榮說。

責(zé)任編輯:封曉健

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