買了法拍房，十年住不上？
?上海檢察機關兩次抗訴維護房屋買受人合法權(quán)利
來源：檢察日報 發(fā)布時間：2023-11-22 09:22:08
這個秋天，朱某一家終于感受到了久違的神清氣爽。
十年前，朱某通過司法拍賣競得房屋準備結(jié)婚使用，因原戶主拒不搬出，歷經(jīng)三級五家法院十多次訴訟卻始終無法入住屬于自己的房子。
朱某向檢察院申請監(jiān)督后，上海市兩級檢察機關鍥而不舍，自2018年6月起，先后兩次接續(xù)抗訴，推動法院再審，幫助朱某實現(xiàn)了合法物權(quán)并促成執(zhí)行和解。前不久，朱某終于成為房子真正的主人。
購法拍房無法入住
訴至法院不予受理
事情要從2013年春天說起。
那年，28歲的朱某風華正茂，是上海一家公司的職員。朱某的父母曾是20世紀70年代返城的知青，一家三口有十多年的時間蝸居在一間只有12平方米的小屋內(nèi)生活。眼見兒子到了談婚論嫁的年紀，朱某的父母四處打聽，想為兒子選一套房子。
“房屋信息是從中介公司得知的，因為是法院拍賣的房子，中介又介紹了一家代理公司協(xié)助我們辦理拍賣的事。我們提出去實地看房，代理公司說房子被法院貼著封條進不去，只帶我們看了同小區(qū)同戶型的房子。”由于擔心出岔子，朱某的父親朱某安在簽訂委托代理拍賣的格式合同時特意寫上了“自該房產(chǎn)證拿到后三個月內(nèi)交房”一行字。
2013年4月9日，朱某通過浦東新區(qū)法院司法競拍取得案涉房屋所有權(quán)，同年9月25日拿到房產(chǎn)證?？僧斠患胰伺d沖沖地去看房時，卻發(fā)現(xiàn)原來的房主孫某竟然還沒搬出。
“孫某說，他還在與別人為買賣房子的事打官司，法院就把房子拍賣了。”當?shù)弥恐鲗O某堅決不肯交出房子時，朱某安多次找過代理公司解決問題，但代理公司一直在敷衍他。
無奈之下，朱某只好向房屋的委托拍賣人浦東新區(qū)法院申請強制執(zhí)行。“執(zhí)行局法官對我說，當時拍賣須知所附的‘特別規(guī)定’已載明：‘標的以現(xiàn)狀拍賣，有人占據(jù)使用。委托人和拍賣人不負責清場，拍賣成交后買受人須自行負責清場事宜’，因而不能受理我的申請。”朱某安告訴記者，拍賣當天代理公司是給過他幾頁材料，是他代兒子簽的字，因為之前與代理公司簽過合同，所以并沒有太在意“特別規(guī)定”的內(nèi)容。
在向浦東新區(qū)法院多次申請強制執(zhí)行無果后，2014年4月，朱某以房屋所有權(quán)人的身份向房屋所在地嘉定區(qū)法院提起排除妨害之訴，請求法院判令孫某遷出該房屋。嘉定區(qū)法院一審認為，朱某系通過司法拍賣取得該房屋，應向原拍賣法院即浦東新區(qū)法院申請交付房屋，對朱某的起訴裁定不予受理。朱某不服，提起上訴。上海市第二中級法院于同年6月維持一審裁定。2015年5月，上海市高級法院駁回朱某的再審申請。
拿著嘉定區(qū)法院的生效裁定，朱某再次向浦東新區(qū)法院申請強制執(zhí)行，但依舊碰壁。2017年7月，朱某向浦東新區(qū)法院提起同樣的排除妨害之訴。浦東新區(qū)法院一審認為，孫某的住所地和案涉房屋均不在其轄區(qū)內(nèi)，其沒有管轄權(quán)，故對朱某的起訴同樣裁定不予受理。朱某不服，提起上訴，上海市第一中級法院維持一審裁定。2018年6月，上海市高級法院駁回朱某再審申請。
至此，從拍下房屋之日算起，已經(jīng)過去4年時間，朱某輾轉(zhuǎn)于三級五家法院之間，得到的結(jié)果只有“不予受理”“不予支持”“駁回再審申請”，入住新房的訴求始終未得到解決。
申請監(jiān)督
檢察機關首次抗訴促受理
由于朱某忙于工作，這些年來，一直是已退休的朱某安作為兒子的代理人為房子的事奔波。在朱某安的家中，記者注意到沙發(fā)邊的小柜上有一厚摞法律書籍，還有幾本寫滿密密麻麻筆記的本子。“這些書多數(shù)是去圖書館借的。我學了民事訴訟法之后，知道不服法院生效裁判可以去檢察院申請監(jiān)督。”朱某安對記者說。
2018年10月，朱某向上海市檢察院第二分院（以下簡稱二分檢）申請監(jiān)督。
“他很誠懇，很關心我。”朱某安回憶第一次見到承辦檢察官楊冰時的情景說。
“老百姓通過司法拍賣取得的房子這么長時間住不進去，于情于理都說不過去，在法律上一定要給當事人一個說法。”在耐心聽完朱某安代朱某提出的申訴后，楊冰做好了“啃硬骨頭”的心理準備。
檢察機關經(jīng)調(diào)查核實認為，案涉房屋原所有權(quán)人孫某曾與案外人楊某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同已被法院生效判決確認無效，朱某通過司法拍賣程序善意取得該房屋的所有權(quán)，因此，孫某不具有合法占有使用該房屋的權(quán)利。朱某有權(quán)請求法院排除妨害。
“朱某與本案有直接利害關系；朱某提起的訴訟有明確的被告；孫某強占該房屋，侵犯了朱某的合法權(quán)益，朱某的起訴符合民事訴訟法規(guī)定的起訴條件。”在二分檢提請上海市檢察院的抗訴意見書中，楊冰闡明朱某請求法院排除妨害有明確的法律依據(jù)。
“從程序違法的角度上抗訴是沒問題的。我們在審查此案時進一步考慮的是，提抗后法院是否能在實體上予以支持，只有支持，抗訴才有實際意義。”時任上海市檢察院民事檢察部門副主任的楊建鋒坦承，對此案的討論最初在內(nèi)部也有分歧：一種意見認為，拍賣公告已明示不負責清場，朱某競拍后又請求法院清場，這種行為有違誠信，不應獲得支持，而且，當時各地法院對法拍房不負責清場的做法也比較普遍；另一種意見認為，根據(jù)最高法的相關司法解釋，對于司法拍賣房屋，除有依法不能移交的情形外，法拍房的買受人有權(quán)向法院申請強制執(zhí)行，法院應依法受理申請并予以強制執(zhí)行。
楊冰再次來到上海市檢察院作了補充說明：“浦東新區(qū)法院在拍賣前告知了案涉房屋的瑕疵不是存在于房屋質(zhì)量方面，或者有租約尚未到期等依法不能交付的情形。清潔交付司法拍賣房屋是法院的法定義務，該義務不能通過‘特別規(guī)定’解除。”他還找到了上海市高級法院于2017年2月出臺的關于司法拍賣的實施細則，該細則明確規(guī)定法院負責對拍賣標的清場。“這可以認為是對法院執(zhí)行義務的再次明確和對之前一些不規(guī)范、不正確做法的糾正。”
在檢察官聯(lián)席會議上，兩種意見展開充分討論后，上海市檢察院民事檢察部門負責人陳子龍從法理、情理兩方面作了總結(jié)說明：“法拍房的出售者是法院，從合同法的角度來說，出售人的主要義務就是清潔交付，不負責清場等于單方面免除了自己的清潔交付義務，這樣的合同應該認定無效；退一步講，即便合同有效，也只能是本次拍賣不負責清場，不能認為當事人喪失了通過另訴尋求救濟的權(quán)利。房子最大的功能就是居住，如果拍賣后只獲得一張房產(chǎn)證，卻永遠住不進去，這個理走到天邊也說不通。”
2019年3月，上海市檢察院向上海市高級法院提出抗訴。該院指出，當事人朱某通過司法拍賣取得案涉房屋，法院既未將拍賣房屋強制執(zhí)行移交買受人，又不受理買受人提起的要求無權(quán)占有人孫某遷離房屋的民事訴訟，使朱某事實上喪失了通過司法途徑排除孫某非法侵占其合法房產(chǎn)的權(quán)利，屬于程序失當，法院理應依法受理朱某的起訴。
2019年7月，上海市高級法院再審認為，朱某通過司法拍賣受拍涉案房屋后，要求由法院幫助清空房屋，結(jié)清相關費用，訴求正當，應由法院予以解決?？紤]到系爭房屋坐落于嘉定區(qū)，且起訴人已向嘉定區(qū)法院起訴，故撤銷原一、二審裁定，該案由嘉定區(qū)法院立案受理。
就這樣，輾轉(zhuǎn)奔波5年后，朱某終于從“起訴人”變?yōu)?ldquo;原告”，入住新房之路初見曙光。
訴訟請求被駁回
檢察機關依職權(quán)再次抗訴
可惜，朱某一家人沉浸在法院決定受理案件的欣喜中沒有多久，法院的一紙判決又讓他們的心情跌落谷底。
2019年11月，嘉定區(qū)法院經(jīng)審理認為，案涉房屋的拍賣公告中已寫明法院不負責清場，朱某在參與競拍時明知系爭房屋的占有使用權(quán)存在瑕疵，且不能通過司法強制交付取得實際占有權(quán)，現(xiàn)房屋的占有使用狀態(tài)與拍賣時并無變化，朱某基于上述明知有瑕疵的所有權(quán)又訴求排除妨害缺乏依據(jù)。故判決駁回朱某的訴訟請求。朱某不服，提起上訴。2020年6月，上海市第二中級法院維持一審判決。朱某申請再審后，2021年11月，上海市高級法院駁回了朱某的再審申請。
朱某拿著法院的判決書再次找到楊冰。向領導請示后，楊冰將這一“令人吃驚”的結(jié)果向市檢察院作了匯報。“原本以為法院立案后，朱某的訴求會順理成章得到解決，沒想到事情又一次回到了原點。如果由朱某再次申請監(jiān)督，又要拖很長時間，我們決定直接由市院受理該案并依職權(quán)跟進監(jiān)督。”陳子龍說。
2022年6月，上海市檢察院依職權(quán)再次向上海市高級法院提出抗訴。抗訴意見書指出，上海市第二中級法院的生效判決違背了物權(quán)法（民法典物權(quán)編）的相關精神，錯誤地認為法院在系爭房屋拍賣公告中注明其不負責清場的“特別約定”合法有效，從而免除法院司法強制交付職責，導致通過司法拍賣競得系爭房屋的買受人朱某不能有效行使權(quán)利，既有損司法拍賣的公信力，又有違法律規(guī)定，應予糾正。同年7月，上海市高級法院裁定提審本案。
今年4月27日，上海市高級法院再審開庭審理本案，陳子龍代表檢察機關出庭發(fā)表抗訴意見：“在本案中，當事人拍下法拍房后，可以通過執(zhí)行救濟渠道，要求法院交付法拍房，最高法有明確規(guī)定，不得將未清場的房子交付拍賣。因此，拍賣公告中關于法院不負責清場的約定屬于無效約定；當發(fā)現(xiàn)原居住人非法占有房屋不肯搬走時，當事人也可以依法向法院提起對于原居住人的排除妨害、搬離遷出的民事侵權(quán)訴訟。照理說，這兩條路都是應該走得通的，這屬于救濟渠道并存。不能把兩條路都堵死，讓買下法拍房的權(quán)利人無路可走。”
據(jù)記者了解，在多方努力之下，朱某與孫某在再審開庭前達成和解，孫某已搬離并騰空房屋交付朱某入住使用。6月，上海市高級法院裁定終結(jié)本案。
朱某的十年維權(quán)路“終成正果”，如今已38歲的他仍單身未婚。“這些年也談過不少女友，但多數(shù)因為房子問題未能步入婚姻。現(xiàn)在不容易找到合適的，畢竟已經(jīng)錯過了最好的時機。”在秋日的暖陽里，朱某的心中五味雜陳。（劉文暉劉添）
責任編輯：封曉健
