盤點2021物業(yè)管理行業(yè)：收并購加速整合 聚焦第二增長曲線
來源：新華網(wǎng) 發(fā)布時間：2022-01-05 13:19:54
新華網(wǎng)北京1月4日電（王日晨）2021年，對物業(yè)管理行業(yè)來說，是充滿機遇與挑戰(zhàn)的一年。上半年，國家層面出臺相關(guān)政策文件明確了物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展方向，為行業(yè)的快速增長和規(guī)范發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加快前行步伐，陸續(xù)登陸資本市場擴大規(guī)模。同時，在智能化和增值服務(wù)建設(shè)道路上，也更加理性、堅定和深入。
下半年，受房地產(chǎn)市場影響，物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在并購熱潮下快速擴張規(guī)模，行業(yè)集中度進一步提升。在此背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅守品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)的發(fā)展根基，深耕增值服務(wù)領(lǐng)域，探索商業(yè)運營模式、深度融合智慧科技，不斷夯實自身競爭力，持續(xù)推動行業(yè)快速成長和發(fā)展。
政策篇：支持和促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
今年以來，國家出臺了一系列鼓勵性政策支持和促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在國家發(fā)展中的地位受到空前重視。
碧桂園“物業(yè)+社區(qū)生活服務(wù)”撬動藍海市場
2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》后，各省市地方政府陸續(xù)出臺物業(yè)管理新規(guī)新政，從中央到地方已經(jīng)達成支持和鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共識。
2021年3月5日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035遠景目標(biāo)綱要》提到，加快發(fā)展物業(yè)等服務(wù)業(yè)，加強物業(yè)服務(wù)監(jiān)督，提高物業(yè)服務(wù)覆蓋率、服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)化水平。
2021年5月28日，商務(wù)部等12部門發(fā)布《關(guān)于推進城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》中也明確提出鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領(lǐng)域延伸，推動“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，并明確提出在金融、稅費上給予優(yōu)惠政策。
2021年11月2日，國家發(fā)展改革委《關(guān)于推動生活性服務(wù)業(yè)補短板上水平提高人民生活品質(zhì)若干意見》，要求大力發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)。推動公共服務(wù)機構(gòu)、便民服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點輻射所有城鄉(xiāng)社區(qū)，推進社區(qū)物業(yè)延伸發(fā)展基礎(chǔ)性、嵌入式服務(wù)。推動大城市加快發(fā)展老年助餐、居家照護服務(wù)，力爭五年內(nèi)逐步覆蓋80%以上社區(qū)等。
隨著社區(qū)經(jīng)濟的崛起，服務(wù)內(nèi)容的擴容增量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在推動生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展中扮演重要角色。市場化趨勢下，不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)模式是增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭力的主要途徑。
規(guī)模篇：并購案頻現(xiàn) 行業(yè)集中度提升
據(jù)統(tǒng)計，截至2021年12月10日，今年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達71宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元。總體來看，今年并購市場熱度空前高漲，整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市企業(yè)為主、并購標(biāo)的估值回歸理性等特點。尤其在下半年，并購熱度甚至超過了物業(yè)資本市場熱度。
其中，地產(chǎn)開發(fā)商為實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，紛紛出售旗下物業(yè)公司，是導(dǎo)致今年并購市場熱度高，大型并購案頻發(fā)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的多的重要原因。如碧桂園服務(wù)分別斥資100億元、54.32億元、33億元收購富力物業(yè)、嘉寶服務(wù)、鄰里樂控股等。
自IPO起，物業(yè)公司籌集的資金就有一大部分用于并購，多家公司這一資金使用比例超過40%。如奧園健康、佳兆業(yè)美好、雅生活集團等IPO募集資金中計劃用于收并購及投資等的比例均超60%。在交易金額、交易宗數(shù)以及并購標(biāo)的規(guī)模上，碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無愧的“并購?fù)?rdquo;。
并購加速了行業(yè)整合，整個市場的集中度會顯著提升。一方面，大企業(yè)在龐大的管理面積基礎(chǔ)上仍高速增長，強者恒強趨勢凸顯；另一方面，中小型物企借力并購、市場拓展等多種手段快速提升市場份額，甚至實現(xiàn)彎道超車。集中度提升的同時，另一個行業(yè)趨勢也隨之而來，就是市場分化加劇。
資本篇：物業(yè)板塊向理性回歸 IPO依然是首選
2021年物業(yè)管理行業(yè)在資本市場經(jīng)歷了過山車式的發(fā)展。今年七月以前，共有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，僅七月當(dāng)月就有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在港股上市。此后，港股物業(yè)IPO出現(xiàn)近四個月的空檔期，直至京城佳業(yè)掛牌上市才打破了僵局。
IPO仍是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的前提
從上市周期來看，2021年新上市的12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)自首次交表至敲鐘上市的平均時間比去年年內(nèi)上市企業(yè)的平均周期延長40天以上。年關(guān)將至，不少企業(yè)還面臨著招股書失效和二次交表的問題。
在房企分拆物業(yè)上市的背景下，一直靜觀其變的萬科也有了動作。2021年11月5日，萬科A發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云到港交所上市。公告稱，萬物云上市后將會為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運作空間，有力促進公司整體戰(zhàn)略升級與可持續(xù)發(fā)展。據(jù)招股書顯示，2020年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目。按萬科2020年凈利潤415.15億元計算，萬物云為母公司貢獻了凈利潤約8.93億元。
針對上市的問題，萬科董事會主席郁亮回應(yīng)稱，萬物云作為上市公司，募集的資金是有自己用途的。選擇在這個時候分拆上市，是考慮到萬物云已經(jīng)成為一個城市服務(wù)商，而不是一個傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商。而且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務(wù)里面，每年新增面積中由萬科開發(fā)的項目已不足一半，所以萬物云已經(jīng)成熟了。
近兩年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到資本市場青睞，其資本市場表現(xiàn)也格外搶眼。如今，隨著資本市場形勢發(fā)生變化，物業(yè)板塊也逐步回歸理性。未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場空間巨大，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展就離不開資金支持，IPO依然是企業(yè)發(fā)展的首選。
增值服務(wù)篇：拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域
疫情常態(tài)化也使居民生活消費習(xí)慣發(fā)生了較大改變，增值服務(wù)潛力得到進一步釋放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)，不斷開展新的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，拓寬服務(wù)邊界和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時不斷深化社區(qū)服務(wù)體系，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務(wù)產(chǎn)品，促成社區(qū)生活服務(wù)收入的高質(zhì)量快速增長。
例如，龍湖智慧服務(wù)推進“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”落地；綠城服務(wù)在養(yǎng)老項目的開發(fā)運營、人才教育培訓(xùn)等領(lǐng)域有豐富的實操經(jīng)驗。綠城服務(wù)開始全面推進社區(qū)普惠托育計劃；奧園健康則成立了大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院，提供智慧居家康養(yǎng)、旅居養(yǎng)老等康養(yǎng)服務(wù)；保利健投專業(yè)布局康養(yǎng)，逐步形成了“機構(gòu)養(yǎng)老為核心、社區(qū)為依托、居家為基礎(chǔ)”的三位一體養(yǎng)老模式。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年，44家港股上市物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入合計達358億元，同比增速達79.9%，高出營收增速22.5個百分點；增值服務(wù)收入占營收比重提升5.3個百分點至43.1%，業(yè)績貢獻度進一步提高。碧桂園服務(wù)更是以高達63.9億元的增值服務(wù)規(guī)模在行業(yè)居首。在增速方面，金科服務(wù)、碧桂園服務(wù)及世茂服務(wù)分別以187.3%、176.6%及156.7%的增速領(lǐng)跑行業(yè)。
物業(yè)企業(yè)探索“城市服務(wù)”
另外，物業(yè)企業(yè)還逐步跳出傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式，探索“城市服務(wù)”這一新興管理模式，進一步擴大服務(wù)邊界。當(dāng)下，隨著“放管服”的持續(xù)推進，物業(yè)企業(yè)已經(jīng)逐步承擔(dān)部分社區(qū)治理和公眾業(yè)態(tài)服務(wù)、后勤服務(wù)等工作，服務(wù)體系日漸成熟，具備了承接城市管理的基本素質(zhì)。目前物業(yè)企業(yè)進入城市服務(wù)領(lǐng)域，主要依靠“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務(wù)+運營”模式。
展望篇：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊
盡管今年資本市場物業(yè)板塊整體呈現(xiàn)理性回歸，但反觀物業(yè)行業(yè)本身，其行業(yè)基本屬性未變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是規(guī)模大、成長性好、盈利能力強、特色突出的企業(yè)依然具有長期投資價值。
展望未來，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊，服務(wù)邊界在不斷外延，企業(yè)發(fā)展仍會加速。并購仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)擴張規(guī)模的重要手段，整個行業(yè)的整合加速，市場集中度進一步提升，市場化拓展也將迎來突破性進展；整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關(guān)注和青睞的仍將是頭部企業(yè)；社區(qū)增值服務(wù)會迎來快速發(fā)展，商業(yè)運營和城市服務(wù)的未來增長空間較大，成熟的運營模式有待物業(yè)企業(yè)進一步探索；滿意度建設(shè)，品牌建設(shè)和智能化建設(shè)將更加受到企業(yè)關(guān)注，成為推動行業(yè)品質(zhì)前行的關(guān)鍵。
責(zé)任編輯：封曉健
